Depuis une cinquantaine d’années, le lotissement est considéré comme un modèle privilégié pour l’habitat urbain. Il rencontre un succès croissant auprès des Français. Mais de quoi s’agit-il au juste ? Quel est le rôle du lotisseur ? Le point sur cette notion dans cet article.
Qu’est-ce qu’un lotissement ?
Selon l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme, un lotissement est défini comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de crée un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Comme l’indique cette définition, on parle de lotissement à partir du moment où il y a un lot. Un lotissement est donc, plus généralement, constitué par un ensemble de lots issus de la division d’un terrain destiné à recevoir des constructions qui seront vendues ensemble ou séparément. Mais auparavant, il faut que le lotisseur ait réalisé des voies d’accès, des espaces communs, des travaux de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de télécommunication et d’égouts. Il peut vendre les terrains qu’il a viabilisés à une personne qui construit sa propre maison ou à un promoteur immobilier qui y construira des bâtiments en vue de les commercialiser.
Les terrains non viabilisés à transformer en lotissement se trouvent souvent en périphérie de zones urbanisées, ou en pleine campagne. Un lotisseur Montpellier proposera par exemple des terrains en lotissement à Saint-Clément-de-Rivière, à Montferrier-sur-Lez ou aux Matelles. Les plans hippodamien et en chandelier sont les plus utilisés pour les lotissements. En France, les éco-lotissements, qui sont crées pour s’inscrire dans le développement durable rencontrent un succès croissant. La consommation d’eau et d’électricité est très réduite grâce aux habitations écologiques. Un bon lotisseur doit s’engager à gérer les eaux de pluie et les déchets de manière durable.
La création d’un lotissement doit avoir reçu l’aval de la municipalité dans laquelle où elle se trouve. Un lotisseur Montpellier doit donc obtenir l’autorisation de la mairie de cette ville avant de démarrer les travaux de viabilisation. Le maire diligente une enquête afin de donner un droit de recours aux personnes qui s’estimeraient lésées par ces travaux et par les constructions que les terrains accueilleront. La création et l’aménagement des lotissements relèvent du droit administratif.
Quel est le rôle du lotisseur ?
Le lotisseur est tenu d’informer toutes les parties concernées sur la non-opposition ou le permis d’aménager. A compter de la délivrance de cet accord, il propose aux futurs acquéreurs les lots. Parmi les conditions préalables et obligatoires de vente figurent le bornage et la constructibilité des lots, en principe, viabilisés. Lorsqu’il obtient l’autorisation de lotir, il réalise les travaux dans un délai maximal de trois ans à compter de la date de l’accord, et à condition que ces travaux n’aient pas été interrompues pendant au plus un an.
Le lotisseur doit également garantir le bon entretien des équipements du lotissement sur le long terme. Pour cela, il s’engage à constituer une association syndicale libre (ASL) des acquéreurs qui décidera de l’avenir de leur propriété et se chargera de l’entretien et de la gestion de celle-ci. Le financement de cette association est assuré par des cotisations obligatoires des propriétaires des lots.
Il est à rappeler que les propriétaires de terrains en lotissements sont tenus de respecter un cahier de charges, un document qui régit les rapports entre eux et le lotisseur et qui détermine les servitudes réciproques. Il existe également le règlement de lotissement qui définit les règles applicables au sein de celui-ci, conformément aux règles d’urbanisme. Ce document détermine notamment l’aspect extérieur des maisons, les plantations et les clôtures. Le cahier des charges est valable à perpétuité, tandis que le règlement l’est pendant dix ans.
